Məlumdur ki, Azərbaycanda 2017-ci il mayın 1-dən MİDA-nın sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşlar güzəştli ipoteka krediti ilə də əldə edə bilərlər. MİDA mənzillərinin güzəştlə əldə edilməsi qaydasını dövlət başçısı 2016-cı ildə verdiyi fərmanla təsdiqləyib. Lakin sözügedən güzəştli ipoteka kreditindən yalnız müəyyən qəbildən olan şəxslər faydalana bilirlər. Tələblərə cavab verməyən şəxslər isə güzəştsiz, qısamüddətli ipoteka kreditlərindən faydalanmaq məcburiyyətində qalırlar. 

Maraqlıdır, ödənişlər kifayət qədər yüksək olduğu halda, ipoteka ilə ev alanların sayındakı artım nədən qaynaqlanır? Həmçinin güzəştli mənzilləri peşə fərqi olmadan ehtiyacı olan hər kəsin əldə etməsi niyə mümkün deyil?

Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev Oxu.Az-a açıqlamasında diqqətə çatdırıb ki, ipoteka kreditlərinə maraq daim olsa da, əvvəlki illərdə ayrılan ipoteka portfellərinin sayının az olması səbəbindən o qədər də əlçatan deyil:

“Çünki normalda ipotekalarla bağlı rəsmi iş yeri tələb olunur, şəxsin aldığı əməkhaqqı həm ailənin yaşayışına, həm də ipoteka kreditlərinin ödənilməsinə yetməlidir. 2020-2021-ci illərdə pandemiyanın sərt vaxtında əmlak sahəsində də böyük çöküntülər baş verdi. Bütün bunlar nəticəsində nəinki kreditli mənzillərdə, hətta normal satışlarda da problem yarandı.

Əlçatanlığın aşağı səviyyədə olmasında inflyasiya da böyük rol oynadı. Belə ki, Azərbaycanda əmlak alanların bir hissəsi xaricdə, daha çox da Rusiyada yaşayan insanlardır. Yolların uzun müddət açıq olmaması bu sahəyə ziyan vurdu. Bu gün təkcə dövlət ipotekaları yox, həm də güzəştli və daxili ipoteka kreditləri də var. Bəzi tikinti şirkətləri var ki, onlar mənzilləri daxili kreditlə satırlar”.

Ekspert qeyd edib ki, mənzillərin satılması şirkətdaxili həyata keçirildikdə burada faiz daha çox olur:

“Satış 12 faizdən başlayır. Çox baha başa gəlməsinə baxmayaraq, ona da maraq artıb. Çünki şirkətdaxili ipotekalarda vətəndaşdan rəsmi iş yeri tələb olunmur. Sadəcə, ilkin ödəniş və evin aylıq ödənişinin vaxtında keçirilməsi tələb olunur. Təbii ki, vaxtında ödənilmədikdə ev geri alınır.

2020-ci ildən başlayaraq İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun mənzillərin kirayə öhdəliyi ilə verilməsi mexanizmi yaradıldı. Bundan da çox insan faydalandı, ötən iki ildə 2 600-dən çox mənzil vətəndaşlara bu öhdəliklə verilib. Bir ildən çoxdur ki, daşınmaz əmlak bazarında satılan mənzillərin əksəriyyəti kreditli yollarla satılır. Niyə vətəndaşlar buna üstünlük verirlər? Çünki son illərdə əmlak qiymətlərində kəskin artımlar baş verir”. 

Həmsöhbətimiz bildirib ki, yavaş-yavaş normal ipoteka şərtləri ilə mənzil almaq şansı azalır:

“Çünki əvvəllər daha çox köhnə binalardan mənzil alırdılar, onların ümumi qiyməti isə elə də baha deyil. Amma köhnə binaların əksəriyyətinin istismar müddətinin bitməsi oradakı mənzillərin alışını ipoteka kreditinə çevrilməkdən məhrum edir. Yerdə qalır doqquzmərtəbəli binalar. Onlar isə o qədər də çox deyil. Üstəlik hər binadakı bütün mənzillər ipoteka ilə satılmır. Biz təxminən 25 il əvvəlki Bakı məhəllələrinin qiymətinə baxsaq, görərik ki, bugünkündən 10 dəfə ucuz olub. Qiymətlər təbii yolla artır. Vətəndaşlar da bilirlər ki, kreditlə bu gün ev götürdükdə onlar heç nə itirmirlər. 25 il kredit ödəməli olsalar belə, 25 il sonra evi satmaq istəsələr, ödədikləri pulu çıxaracaqlar, çünki evlər günbəgün bahalaşır. Ona görə də ipoteka kreditlərinə maraq artıb”.

Elnur Fərzəliyevin sözlərinə görə, marağın artmasının bir digər səbəbi isə vətəndaşın birdəfəlik ödənişlə ev almağı çatdıra bilməməsidir:

“İpotekaya yararlı mənzillər daha çox yeni tikililərdə yerləşir. Onların da satış qiyməti çox bahadır. Mərkəzə yaxın ərazidə birotaqlı, tam təmirli mənzilin qiyməti 100 min manatdan çoxdur. Hətta mərkəzdə birotaqlı mənzillər 150-160 min manata satılır və vətəndaşlar da onu alırlar. Lakin kirayə evə çıxmaq məcburiyyətində qalanlar da az deyil. Çünki kreditlə birotaqlı mənzil alan şəxs düşünür ki, müəyyən müddət sonra ailə üzvlərinin sayı artacaq və evi dəyişməyə məcbur qalacaq. Bunun özü müəyyən problemlər yaradır və bir qisim vətəndaş kirayələrdən asılı olur. 

Paytaxtda bölgələrdən gələn vətəndaşlarımız da var. Onlar daha çox kirayə üçün Bakıətrafı qəsəbələrə üz tuturlar, çünki orada evlər ucuz olur. Həmçinin kənarlardakı çıxarışsız fərdi həyət evlərinin satışı da bina evlərinə nisbətən ucuzdur. Əksəriyyət bu gün ona üstünlük verir, lakin burada dövlət büdcəsi gəlirlərdən yararlana bilmir, çünki onların çıxarışı yoxdur. Çıxarış olanda vətəndaş hər kvadrata görə dövlətə vergi ödəyir. Fikrimcə, həmin həyət evlərinə çıxarış verilməsi sürətlənərsə, Prezident tərəfindən amnistiya tətbiq olunarsa, ipoteka kreditlərinin sayı bugünkü rəqəmlərdən dəfələrlə çox olar. Çünki həyət evləri ipotekaya yalnız bir şərtlə daxil edilir ki, torpağın və tikilinin çıxarışı olsun”. 

Mütəxəssis Yasamal rayonundakı fərdi həyət evlərinin sökülməsindən də söz açıb:

“Orada çox sıx tikilmiş həyət evləri var, onların sökülməsi çox müsbət haldır. Çünki bir-birinə yaxın tikilməkdən əlavə, evlərin yaşı çoxdur, orada təbii fəlakət baş verərsə, böyük insan itkisi olar. Həm də şəhərin estetik görüntüsü baxımından sökülməsi yaxşıdır. Həmin əraziyə də maraq böyükdür, bölgələrdən gələn insanlar şəhərin tıxacına düşməmək üçün oraya üz tuturlar. Həmin evlər söküldükdən sonra tikiləcək binaların sayı, yəqin ki, yüzlərlə olacaq. Bu söküntü işlərini isə özəl tikinti şirkətləri aparır. Həmin tikinti şirkətlərinin bu sahəyə marağını artırmaq üçün münbit bazar yaratmaq lazımdır. 

Onlar satdıqları mənzillərin hesabına söküb, tikirlər. Eyni vaxtda bu qədər ərazi sökülüb-tikilərsə və satış zamanı güzəşt tətbiq olunmazsa, həmin şirkətlər alıcı qıtlığı ilə üzləşəcəklər. Onların evləri sata bilməsi üçün həmin mənzillərə aşağı faizli ipoteka kreditləri tətbiq olunmalıdır. Əks halda bir binanın satılması çox uzun müddət aparır. Burada isə o şirkətlərə dövlət dəstək göstərməlidir. Hökumət, banklar tərəfindən bir qərar çıxarılsa ki tikilməkdə olan binalar ən aşağı faizli kreditlə satılır, bu, tikinti şirkətlərinə bir təkan olacaq ki, onlar daha sürətlə işlərini icra etsinlər. Bu gün onlara şərait yaradılmadığı üçün mənzilləri kreditlə sata bilmirlər. Şirkətlər evləri maksimum üç-beş illik daxili kreditlə satırlar ki, onun da aylıq ödənişi bir neçə min manata gəlib çıxır və vətəndaşın cibinə uyğun olmur”. 

Bir sözlə, kreditli satışların sadələşməsinin həm ölkə iqtisadiyyatına böyük gəlir gətirmiş olacağını, həm də işsiz vətəndaşların sayının azalmasına xidmət edəcəyini demək mümkündür. Belə izah edə bilərik ki, bu gün tikinti sektorunda istifadə olunan bəzi avadanlıqlar daxili bazardan alınır. Tikintinin sürətlə həyata keçirilməsi kərpic və beton zavodlarının daim işləməsinə yol açır. Həmçinin binalar inşa edildikdən sonra mənzillərin daxili təmiri, əsasən, öz avadanlıqlarımızla həyata keçirilir. O mənzillərin əşyalarla doldurulmasında da yerli bazar rol sahibidir. Yəni vəsait daxildə dövr edir, xaricə axmır, beləliklə, bazarda canlanma yaranır.

Əmlak eksperti hesab edir ki, sadalanan faktorlar neftdən asılılığın azalmasına da xidmət edir: 

“Tikinti şirkətlərinə ciddi nəzarət edilməlidir. Bakıda bu gün onlarla istismar müddətini başa vuran bina var, onlar sökülüb yeniləri ilə əvəzlənməlidir, amma bunun üçün də özəl sektorda maraq oyatmaq lazımdır. Biz xarici ölkələrdən kütləvi müştəri də cəlb edə bilərik. Rusiya-Ukrayna müharibəsi başladıqdan sonra təkcə Rusiya vətəndaşları Türkiyədə minlərlə daşınmaz əmlak aldılar. Çünki ölkə müvafiq qanunları, kredit şərtlərini sadələşdirdi, nəticədə ölkəyə milyardlarla dollar pul axdı. O pul Azərbaycana da gələ bilərdi”.